NUOVE REGOLE PER LE COMPRA VENDITE E LE LOCAZIONI IMMOBILIARI

In vigore dal 1 luglio 2010

 

Il Decreto Legge recante «Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica» stabilisce alcune novità.

Saranno nulli quei contratti con dati e planimetrie catastali difformi dallo stato di fatto. L'intento è quello di contrastare l’evasione fiscale nel campo immobiliare. Il Governo infatti introduce, all’art.19, punto 14, e 15 per locazioni, una nuova ipotesi di nullità degli atti notarili riguardanti la materia dei trasferimenti immobiliari.

 

14. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e' aggiunto il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei registri immobiliari ".

15. La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali e' considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed e' punita con la sanzione prevista dall'articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

16. Le disposizioni di cui ai commi 14 e 15 si applicano a decorrere dal 1° luglio 2010.

 

Il provvedimento agisce sull’art. 29 della Legge 27 febbraio 1985 n. 52 avente ad oggetto «Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento all'introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle Conservatorie dei registri immobiliari» e stabilisce l'obbligo in relazione ai trasferimenti, alla costituzione o allo scioglimento di comunione di diritti reali, delle unità immobiliari urbane, di indicare negli atti notarili, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione - resa dagli intestatari - della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Questo sembrerrebbe un primo importante passo verso un’organica vera riforma del catasto, per renderlo più che mai «probatorio» e veritiero riguardo alla proprietà effettiva dell'immobile in allineamento ai passaggi di proprietà stessi e ai dati del classamento che fino ad oggi, prima del recente provvedimento governativo, rendevano possibile l'atto anche in carenza dei dati stessi, salvo l'impegno a provvedere alla regolarizzazione, oggi non più possibile, pena la nullità dell'atto. Va detto altresì che la citata nullità oltre a costituire la più grave delle sanzioni previste dall'ordinamento giuridico può essere fatta valere in ogni momento da chiunque ne abbia interesse. Quindi se si stipulano compravendite mancanti di tali requisiti, gli atti così stipulati possono trasformarsi in atti nulli anche più avanti nel tempo, con inimmaginabili conseguenze.

Sono interessate dal decreto legge non solo le compravendite,ma anche i contratti di locazione: infatti alll’art. 19, punto 15 del decreto viene stabilito che in sede di registrazione di tali atti vanno specificamente indicati i dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione degli estremi catastali, oltre a comportare una sanzione amministrativa, in quanto costituisce prova per la determinazione effettiva dell’imposta di registro e quindi in caso di falsa o errata dichiarazione è segnatamente considerata ecasione fiscale. Le novità legislative descritte saranno operative ed efficaci dal 1 luglio prossimo. Sempre dal 1°luglio, ricordiamo, per le locazioni i proprietari degli immobili saranno obbligati a consegnare all’inquilino l’ Ace (attestato certificazione energetica).

 

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